前几天有朋友问我：“现在买房合适吗？怎么周边的人都在说房价要降呢？济南、青岛、滨州某某项目都降价了，惠民房价是不是也得降？”
我的回答：“如果你是纯刚需，我建议你果断出手。”
因为你早晚都得买，市场不景气的时候往往是刚需客户购房的最佳时机。市场不景气，成交量低，开发商资金回流慢，对于一些严卡资金流的新项目来说是很难熬的，甚至决定生死。开发商为了加快资金回流，往往会舍弃部分利润，释放最大优惠力度。尤其是靠近年底这个月，年度目标还没有完成，开发商会全力冲刺年度销量，且年底开发商要面临大额的工程款、贷款结算，需要大量用钱的。这个时候，会相继推出特价房、总经理特批优惠、内部员工团购房、单位团购房等政策，优惠一步到位，所以会是一年中刚需客买房的最佳时机。
你说惠民房价会不会降？
我认为对于大部分一手房项目来说降价够呛，大家可以数数惠民现在在售的一手房项目，屈指可数，且这些项目多为经历过年、年牛市的成熟项目，两年多的时间收割了大量客户，手里存量房极少，销售的多为期房，所以对于他们来说压根没有资金的压力，都沉得住气。市场冷点，那他们未来的开发量少点，慢点。降价？怎么可能！慢慢卖就行，按照惠民现在的土地价格、建安成本、各项税费、配套费等，房价成本趋于元/㎡，再加上财务成本，运营成本、营销成本等，价格卖低了哪有账算？价格卖高了又不好卖，那我不如守住现有的利润。
如果你考虑改善，现在也可以出手。
改善本身就是刚需，早晚都要换的，为啥不早享受两年？但选房要仔细考量，因为产品同质化越来越严重，新小区刚开始的差距是看不出来的，住两年以后才能看出差距。金领华庭、温博园小区在卖一手房的时候价格比周边也就贵了元/㎡左右，现在二手房的价格却比周边小区贵元/㎡左右，销售速度却更快，由此可见选对项目的重要性。这里也要提醒一下，如果你之前的房子不是优质抢手房源（比如说优质学区房），在县城我不建议你手里保留多套房产。
如果你考虑投资，建议你还是投资一些优质商铺吧。
未来县城房屋的供求关系，让我本人不看好二手房未来走势。著名经济学家任泽平在《房地产周期》讲到，什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融。他通过研究人口迁移的国际规律和逻辑机理，对未来中国人口迁移趋势、城市化布局和区域房价进行预测。
研究发现美国、日本、韩国等人口迁移呈两大阶段。第一阶段，人口从农村向城市迁移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口的占比均在上升，第一个阶段与经济快速增长、产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主相关，城市化率还没有达到55%；第二阶段，主要是大都市圈化，人口从农村和三四线城市向大都市圈及其卫星城迁移，一些中小型城市人口增长放缓甚至净流出，而大都市圈人口比重继续上升，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校、医院等公共资源富集有关。对应的城市化率大致在55%-70%之间。
中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，大都市圈人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。农村、乡镇、县城人口逐渐向更大城市转移，虽说济南、青岛个别项目在降价，但从长期来看，我还是看好青岛、济南。
大家可以留心观察一下乡镇，是不是发现年轻人越来越少了？
他们要么在外地打工，要么在县城上班，条件好的买了房子留在城里，条件不好的，租房子也不愿回去，留在家里的多为照看孩子的老人。不仅是下面的乡镇，县城的年轻人这些年也越来越少了，受限于就业岗位稀少，工资水平低，越来越多的年轻人选择更大的城市寻找就业机会，为了让孩子享受到更好的教育、医疗等，他们选择留在大城市。
人口在不断流出，房源却不断增加，未来二手房市场竞争之激烈，可想而知。据调查，在县城平均每户1.5~2套房子，再加上现在的大力拆迁，未来市场上的二手房供应量之庞大可想而知。所以无论是刚需客户，还是改善客户，选择区位、小区、户型都要考虑其未来的流通性。那么在县城买房子，该选什么区域，什么小区，多大户型的房子，更容易流通？